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2015年，孙女士在高新园区某小区购买了一套房屋，全额付款后推行入住。随后，开导商为获取3亿元贷款，在孙女士不知情的情况下，将包括孙女士所购房屋在内61套房屋典质给银行。孙女士入住十余年却耐久未能办理产权证，还被银行诉至法院，要求拍卖其房屋。近日，大连市中级东谈主民法院审结此案，依据“居住权优先于典质权”的法律原则，判决保护购房者孙女士的正当权益，驳回了银行要求不时拍卖该房屋的诉讼请求。
开导商典质已售房，产业主濒临拍卖风险
孙女士看中了高新园区一小区的屋子，于是在2015年7月7日，孙女士在开导商售楼处坚贞了《商品房交易条约》，缴纳了一谈购房款127万余元。开导商为孙女士开具了不动产销售电子发票，并将商品房委用给孙女士占有、使用于今。
2016年12月，开导商向一家银行贷款3亿元，并用其开导的61套商品房（包括出售给孙女士的房屋）作典质。借款后，开导商无力偿还贷款，被银行告状至大连市中级东谈主民法院。大连市中级东谈主民法院判决开导商偿还银行贷款3亿元并承担利息，同期阐明银行对典质登记的61套房屋享有典质权，有权就折价、拍卖或变卖该房屋所得价款在判决细目的债务界限内优先受偿。法院判决后，开导商拒不履行，银行向大连市中级东谈主民法院央求强制奉行。2024年12月18日，大连市中级东谈主民法院查封了包括孙女士房屋在内的小区61套房屋，并上门张贴《公告》，决定拍卖业主们购买的屋子，以所得价款在判决细目的债务界限内优先受偿。
张开剩余65%业主提倡奉行异议，法院中止房屋拍卖
看到我方家门上张贴了大连市中级东谈主民法院的拍卖《公告》，孙女士和业主们皆慌了。环球寄托北京市盈科（大连）讼师事务所的王金海讼师向大连市中级东谈主民法院提倡奉行异议。经审查，孙女士在法院查封前已与开导商坚贞了《商品房交易条约》，缴纳了一谈购房款，且开导商已将涉案房屋委用给孙女士占有、使用于今。本年5月，大连市中级东谈主民法院裁定中止对孙女士房屋的拍卖。
银行不平，向大连市中级东谈主民法院拿告状讼，要求判决准许不时拍卖孙女士购买的商品房。大连市中级东谈主民法院公开开庭审理了本案。北京市盈科（大连）讼师事务所的王金海、马铭泽讼师代理孙女士出庭应诉。孙女士一方见地，对于开导商将涉案房屋典质给银行贷款的事实，我方并不知情。银行称，其在2016年向开导商披发贷款前，已对小区61套房屋办理了典质权登记，照章对孙女士购买的案涉房屋享有正当典质权，该权益已由生师法律告示阐明。依照有关章程，央求奉行东谈主对奉行目的照章享有扞拒案外东谈主的担保物权等优先受偿权，法院对案外东谈主提倡的甩掉奉行异议不应复古。
法院判决：合适三要件，居住权优先
王金海讼师指出，依照《最高手民法院对于审理奉行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条章程：“东谈主民法院对登记在被奉行的房地产开导企业名下的新建商品房实施强制奉行，案外东谈主以其系商品房耗尽者为由，拿起奉行异议之诉，请求甩掉开导工程价款优先受偿权、典质权以及一般资产债权的强制奉行，并概况阐发其见地同期合适下列条款的，东谈主民法院应予复古：（一）查封前，案外东谈主已与房地产开导企业等坚贞正当有用的书面交易条约；（二）查封前，案外东谈主已支付一谈价款，或者已按照条约商定支付部分价款且查封后至一审法庭狡辩拆伙前已将剩余价款委用东谈主民法院奉行；（三）所购商品房系用于称心家庭居住生计需要。”
法院经审理查明，孙女士看成商品房耗尽者，合适上述章程三项条款。凭据案件事实，银行虽依据成效判决对案涉房屋享有典质权，且大连市中级东谈主民法院查封结案涉房屋，但孙女士与开导商坚贞商品房交易条约的技术早于法院查封技术，开导商阐明孙女士已委用一谈房款并向其开具全款《销售不动产调处发票》。涉案房屋为孙女士独一世计用房。依照法律章程，居住权优先于典质权，孙女士有权扞拒银行的查封和拍卖。
大连市中级东谈主民法院接纳了王金海讼师的代理意见。本年12月12日，大连市中级东谈主民法院作出判决，驳回银行的诉讼请求，打消对孙女士购买房屋的查封。案件受理费16230元由银行承担。
讼师解读：权益优先规则成为关键
马铭泽讼师示意，居住权和典质权皆是《民法典》中章程的物权类型，但性质不同。居住权是用益物权，保险特定东谈主对房屋的占有、使用权，以称心生计居住需要；典质权是担保物权，保险债权东谈主在债务东谈主不履行债务时，能就典质财产优先受偿。当两者存在于统一房产上并发生突破（如房产被拍卖）时，权益优先规则成为关键。
凭据《最高手民法院对于商品房耗尽者权益保护问题的批复》，若是购房者同期称心“所购商品房系用于居住；在案涉房屋场合地无其他用于居住的房屋；已支付一谈价款，或在一审法庭狡辩拆伙前付清余款”这三个条款，其权益不错甩掉典质权东谈主的强制奉行。
半岛晨报、39度视频首席记者佟亮天元证券官网-在线股票配资_在线股票杠杆注册
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